Com confiar en el desenvolupador, quan tot és tan inestable?

Els signes de la fiabilitat dels desenvolupadors

La qüestió del que el desenvolupador es pot confiar, sempre va ser important. Però en el període d'inestabilitat financera riscos augmenten considerablement, i per tant el comprador abans de prendre una decisió definitiva, cal tenir especial cura.

Natalia Solomon, director general de MIC-Immobiliària (GC CIS) proporciona les següents característiques per a un desenvolupador fort:

1. La presència d'objectes lliurats apartaments que ja han estat preparats de la propietat;
2. La manca de projectes de construcció congelats;
3. L'activitat d'un flux de treball en el lloc de la recerca objecte seleccionat;
4. La informació en els mitjans de comunicació ia Internet (incloent comentaris) - sempre escriure sobre els problemes;
5. Informació sobre el lloc del tribunal arbitral;
6. Apartaments per a la venda d'acord amb la Llei Federal 214.

Leonard Blinov, director de màrqueting UrbanGroup Es considera important per a la reputació del desenvolupador, així com la forma en l'empresa s'adhereix a les taxes indicades de construcció. "L'apartament és digne de la compra del constructor amb una bona reputació i cases de preparació per a la construcció de no menys del 30%. També cal comprar una propietat única en els complexos residencials, l'aplicació està en 214 FZ, que protegeix millor el comprador.

La presència de diversos projectes, incloent-hi almenys un completat i un a la fase madura de l'edifici per veure el ritme de la construcció. Informació sobre com va superar la crisi de 2008 any. És desitjable que l'empresa tenia almenys 3 anys ", - va dir l'expert.

L'especial importància de la reputació del constructor i subratlla Vitaly Bahvalov, Cap de Màrqueting i Publicitat Grup d'empreses SEU 22. Segons ell, res és per al comprador en un argument tan poderós com el que l'empresa va complir amb el temps tots els seus compromisos anteriors en el temps per acabar les instal·lacions - incloent la crisi de 2008-2009. "Les persones poden trucar a l'obra i veure tot amb els seus propis ulls - per regla general, a continuació, la meitat de la pregunta desapareix."

portal CEO Alex Shmona a la propietat Mou. El seu diu que l'obertura dels desenvolupadors, la seva disposició a parlar amb la premsa - un bon senyal. Segons els experts, el comprador potencial pot promonitorit l'activitat de relacions públiques requereix l'empresa: per estudiar els comentaris dels seus experts en els mitjans de comunicació, l'activitat dels altaveus i presentacions, etc. "Si una empresa es comunica obertament amb els mitjans de comunicació, iniciar la discussió dels seus projectes - més sovint que vol dir que són prou segurs de les seves habilitats. No s'ha de confondre una activitat de relacions públiques de les empreses amb la publicitat de les seves principals figures, en base a les declaracions escandaloses, etc. La pràctica demostra que l'estil de fer negocis en aquests respectius jugadors, el que afecta negativament al compliment de les seves obligacions als clients ", - diu el Sr Shmona.

préstec de la construcció

D'acord amb l'experiència de 2008-2009, molts desenvolupadors es cremen perquè massa addicte al finançament de crèdit. El mercat ha anat en augment, comprat tot - i molt sovint no pel seu propi allotjament, i amb el propòsit de revenda. Puc crear un projecte, i fins i tot quan el nostre desenvolupament relativament alt i la civilització mercat, consultors estaven compromesos en ella no sempre. Sovint sobre els conceptes de comercialització i elaboració d'anàlisi de la qüestió, els desenvolupadors creuen que així vindran avall - el mercat absorbirà qualsevol volum. A més, d'alguna manera el desenvolupador va aconseguir obrir una línia de crèdit, i tot estava bé - sempre que la crisi dels bancs, d'una banda, no van ser capaços de seguir finançant, i els consumidors han après a comptar els diners i van començar a escollir amb cura què comprar. I el problema amb la part de la hipoteca dels compradors immediatament tallada.

Vol dir això que cal tenir especial cura en la compra d'apartaments per a aquells desenvolupadors que construeixen sobretot en els diners prestats? I si el comprador pot obtenir informació sobre la política financera i de crèdit de l'empresa?

Leonard Blinov creu que el risc que el comprador perquè el desenvolupador està construint sobre els fons prestats, no estan directament vinculats. "Si hi ha un bon banc de finançament de projectes sòlids, i continuarà, és un gran avantatge. Però la presència dels fons propis del constructor també és important - és un gran risc, de manera que tractarà de complir els seus compromisos, fins i tot en situacions difícils. Part de la informació es pot obtenir a partir de la declaració de projecte "- va dir l'expert.

Natalia Solomon està d'acord en què la crisi de liquiditat de 2.008 demostrat, la presència de gran risc dels desenvolupadors que violin el principi fonamental de la sostenibilitat de l'empresa: la proporció correcta del deute en capital.

No obstant això, segons l'expert, la informació fiable per al comprador pràcticament només està disponible si el desenvolupador no allotja els seus estats financers públics.

Vitaly Bahvalov també diu que el comprador és poc probable que sigui capaç d'obtenir informació dels desenvolupadors sobre el que els diners que s'acumula. No obstant això, a jutjar què tan fiable és el desenvolupador, és possible no només per la forma competent la política financera que és, però també, per exemple, al Capacitats del que té. "La nostra companyia pot pohvastsya el fet que estem construint pel seu compte, sense la participació dels contractistes. No totes les empreses té una producció tan impressionant i base tècnica, com ho hem fet. Per a moltes persones això és un argument important, però, és millor per a si mateix diu la nostra reputació i la història dels objectes - el seu lliurament a temps. I Com construïm - per al comprador aquesta és la segona pregunta, "- diu Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov també creu que la informació sobre el finançament del comprador no s'obrirà. Però va estar d'acord amb Vitali Bahvalova opinió que la indicació que el comprador no és només la proporció del deute en capital, que és gairebé impossible de trobar, però la capacitat de producció, l'empresa posseeix.

No obstant això, el finançament de préstecs, segons alguns experts, té els seus avantatges. Per tant, Serguei Liadov, un portaveu de la companyia d'inversió i desenvolupament "Ciutat-Segle XXI" diu que la possibilitat de l'accés de desenvolupador a recursos de crèdit dels bancs és un avantatge important no només per a la pròpia empresa, sinó també per als seus clients. En aquest cas, la no finalització dels riscos de construcció es redueixen.

Això és el que va dir el Sr. Liàdov sobre l'experiència de la cooperació de la seva empresa amb els bancs en un període difícil de la crisi dels anys anteriors: "La crisi de 2008-2009. principalment els desenvolupadors afectats, que eren agressiva política d'inversió mitjançant l'atracció d'un gran nombre de préstecs. No obstant això, la nostra empresa s'ha adherit a un curs d'acció conservadora, i que ens va permetre mantenir un equilibri entre l'equitat i el deute. La companyia ha complert perfectament amb les seves obligacions financeres a Sberbank en el període econòmic més difícil. I ens ha permès a l'abril de 2010 per tancar una línia de crèdit de 60 milions. Dòlars, i una mica abans, al març de 2010 per obtenir un nou préstec del banc per una suma d'1.1 mil milions. Rubles. Sberbank és el nostre soci constant en els projectes de desenvolupament, incloent el desenvolupament d'un programa integral de districte Strogino, i per a nosaltres com a empresa constructora és molt important i valuosa, el que va de la cooperació continua, no és complicat per les circumstàncies externes ".

consells per al comprador

Sergei Liadov va donar el següent consell als clients sobre la manera de totes maneres per triar un constructor fiable.

"Els criteris per a la definició de mesures per a garantir la companyia es refereix, en primer lloc, van concloure amb l'acord de participació en el capital desenvolupador (OP) amb el registre estatal de la transacció en Rosreestra. En segon lloc, el pagament a terminis, sempre que sigui possible. Per minimitzar els riscos ha d'incloure la compra de la construcció tant com sigui possible en una etapa posterior de la construcció. No obstant això, en aquest cas, el preu de compra en general serà més alt, però un pagament per a la reducció del risc. És important arribar a acords amb els desenvolupadors tenir una reputació positiva del negoci i de la cartera de projectes realitzats amb èxit de construcció similar. la verificació obligatòria dels documents de propietat de la terra i permetent que la documentació per a la construcció. Reduir el risc i la participació en les negociacions amb la documentació de desenvolupament i verificació d'advocats qualificats que s'especialitzen en aquest tipus de casos, "- va dir l'expert.

L'estat d'ànim dels compradors i el desenvolupament del mercat

Se sap que durant la crisi de la demanda del mercat primari va canviar gairebé completament al costat "de la secundària". Avui dia, amb l'augment de les tendències negatives en l'economia, si l'activitat dels compradors s'ha reduït en el mercat primari, pel que pot jutjar el canvi en la confiança del consumidor en la indústria en el negatiu? Això és el que ens preguntem als nostres experts.

Vitaly Bahvalov va dir que la seva empresa no s'observa caiguda de la demanda d'apartaments en edificis en construcció. Per contra, segons els experts, a finals d'estiu es va produir un auge de la demanda.

Sergei Liadov diu que va créixer significativament a l'agost, l'interès pels objectes del mercat primari, la companyia va registrar un augment de tres vegades en la demanda. "Al setembre, es va reduir lleugerament, però es va mantenir en un nivell alt. La major demanda és utilitzat actualment pels objectes de l'economia i confort. no s'observa la reducció del volum de nova construcció. , El nivell anterior de subministrament a causa de l'entrada de nous projectes i nous volums en els projectes en curs ", - va dir l'expert.

Natalia Solomon comparteix l'opinió que la demanda d'apartaments a les noves cases està creixent de manera constant. "El principal criteri per decidir si comprar - preu. desenvolupadors d'estratègia, en la qual el mercat llançat petits lots d'apartaments a l'edifici intrigant i així recolza l'activitat dels compradors, "- va dir l'expert.

Leonard Blinov diu que cal entendre que la diferència de preus en el mercat primari i secundari pot arribar a 30-40%. "Per tant, aquell que està en major risc, paga un preu més baix. Tot i que la puresa legal de la transacció en el mercat secundari - no és una qüestió tan simple, doskanalno i s'ha de comprovar "- va dir l'expert.

Per tant, la crisi de 2008-2009 va fer un més prudents, no només els desenvolupadors, sinó també als compradors. Si els desenvolupadors han revisat la seva política financera i de gestió, els compradors es van fer més curosos amb l'elecció del desenvolupador, prestar més atenció a la seva fiabilitat i capacitat per complir les seves obligacions no només en condicions econòmiques favorables, sinó també en temps de turbulències financeres. No obstant això, l'alta activitat en el mercat de l'habitatge en construcció, fins i tot en el moment en què va augmentar les tendències negatives en l'economia suggereix que la credibilitat dels compradors és prou gran, i el seu estat d'ànim és en general optimista.

Portal Move.su agradaria que no s'ha de confondre amb una opció!