Cessió d'un departament en un edifici nou - què és? Pros i contres d'adquirir nous habitatges sota un contracte de cessió

Un dels mètodes més populars per invertir en el mercat immobiliari és l' assignació d'un apartament en un edifici nou. Que no tothom entengui, i moltes vegades un principiant no vol fer-se malbé. Segons les estadístiques, gairebé un cinquè de totes les cases en construcció es venen sota aquest esquema. Quins són els principals avantatges i desavantatges d'aquestes transaccions? Quin és el risc del comprador?

Cessió d'un departament en un edifici nou: què és?

L'assignació és un contracte per a la transferència de drets per rebre béns immobles a un tercer. La transacció és possible fins que la comissió estatal, quan encara no existeixin els documents del títol dels locals de l'edifici residencial. Un inversor que adquireix habitatge en una casa nova d'una empresa constructora transfereix els seus drets de propietat a una altra persona per una tarifa. En general, l'inversor rep de la transacció del 10% al 90% dels beneficis dels diners invertits en el nou edifici. El nou participant en la construcció compartida també transfereix obligacions i drets al desenvolupador.

L'assignació de propietat d'un apartament en un nou edifici es pot dur a terme de dues maneres:

• Sota el contracte del DM (el venedor paga el deute amb el desenvolupador i els fons del comprador, la transacció es pot realitzar diverses vegades amb una propietat);
• Segons l'acord preliminar (no està subjecte a un registre obligatori d'estat, es reparen els drets del venedor i el comprador per dur a terme la transacció en el futur).

El pagament de fons és per acord de les parts.

Com vendre un departament en un nou edifici per cessió: etapes

L'acord d'assignació es divideix en quatre etapes:

1. Es verifica la documentació del constructor:

• Carta de l'empresa;
• Contracte constituent;
• Certificats de registre d'estat i registre al Servei Fiscal Federal;
• Permisos per a la construcció;
• Declaració del projecte;
• Documents que confirmen el finançament.

2. El venedor informa de la intenció de vendre la propietat al promotor, després de la qual ha d'obtenir el seu consentiment per escrit, així com documents que confirmen l'absència d'obligacions monetàries amb l'empresa. A més, es requereix obtenir un consentiment notarial del cònjuge per a la venda d'immobles, el permís de l'entitat de crèdit (si l'habitatge es compra sota una hipoteca), un extracte del registre d'espai vital. El comprador necessita obtenir un consentiment notarial del cònjuge i prendre una hipoteca i un acord sobre la provisió d'un préstec d'habitatge (amb una hipoteca) al banc.

3. Es redacta el contracte de cessió. Podeu crear-lo des del desenvolupador, en una oficina immobiliària o un advocat.

4. Hi ha una inscripció estatal del contracte de cessió en la subdivisió de Rosreestr.

És possible assignar una hipoteca?

La legislació russa actual estableix que és possible l'assignació i la hipoteca d'un apartament en un nou edifici. Per a això, el venedor necessita obtenir un consentiment per escrit de la institució de crèdit, ja que transfereix les seves obligacions monetàries al comprador en la seva totalitat. Així, el comprador es compromet a complir tots els termes de l'acord de préstec. En aquesta etapa, és necessari estudiar acuradament el contracte de préstec d'habitatge, ja que el banc té el dret de fer canvis a la seva discreció.

Impostos

Segons el Codi Tributari, després de la cessió d'un departament en un nou edifici, s'ha de pagar un impost del 13% pel venedor. La deducció es fa a partir de la quantitat de beneficis: la diferència entre el producte dels diners i el cost inicial de l'habitatge. Per això, el venedor envia al departament d'inspecció d'impostos una declaració en forma de 3NDFL.

Per exemple, si un apartament es compra per 1.000.000, i es ven sota un contracte d'assignació de 2.000.000, l'import de la deducció fiscal serà de 130.000.

Si el comprador vol obtenir una deducció fiscal per a la compra de béns arrels, ha de demanar al venedor un rebut sobre el pagament d'impostos.

Pros

Tant el venedor com el comprador es beneficien de la cessió de l'habitatge en el nou edifici. Quin és aquest benefici?

El venedor rep beneficis de la venda. Al mateix temps, la seva mida pot ser moltes vegades més gran que la quantitat tancada originalment.

Avantatges per al comprador:

• Baix cost en comparació amb l'habitatge acabat.
• Possibilitat de planificació individual.
• S'adquireix un apartament legalment net.

Contres

Tot i que l' assignació de drets a un apartament en un edifici nou és una de les transaccions més populars del mercat immobiliari, segueix sent una empresa arriscada. Entre els principals riscos es troben:

• Fallida d'una empresa constructora.
• Cancel·lació de l'acord de cessió.
• Dobles vendes.
• El venedor no notifica al desenvolupador de l'assignació.

Anem a analitzar aquests punts amb més detall.

Fallida d'una empresa constructora

En el període comptat des del moment de la inscripció estatal de la DDU i abans de la signatura de l'acte sobre la transferència de la casa a l'operació, l'accionista té dret a transferir els seus drets a béns immobles. El principal motiu de l'assignació és la violació del desenvolupador dels estàndards de qualitat i el reiterat ajornament de la construcció. Com a regla general, aquestes circumstàncies es formen a causa de la fallida del desenvolupador.

Després que l'accionista original transfereixi el dret a l'habitatge en un nou edifici, la responsabilitat del nou participant de la DDU serà a càrrec exclusivament del desenvolupador. Si el desenvolupador viola la DDU i no compleix les obligacions que s'hi imposen, la terminació de l'acord de cessió és impossible. El nou accionista s'enfrontarà ja als litigis directament amb el desenvolupador.

El participant inicial en la construcció pot ser responsable de les accions del desenvolupador sota el contracte només quan assumeixi la garantia. Les transaccions amb fiança són molt rares.

Cancel·lació de l'acord de cessió

L'assignació a l'hora de comprar un departament en un nou edifici no ha de contradir les normes de la legislació vigent i el contracte de participació en la construcció compartida. L'acord de cessió es pot reconèixer com a insignificant en les situacions següents:

• L'accionista original no va complir les obligacions monetàries amb el desenvolupador i amb el banc.
• No hi va haver un consentiment per escrit de l'empresa constructora.
• El permís escrit del banc no es va rebre si l'habitatge es compra amb fons de crèdit.

Si hi ha almenys un dels elements anteriors, el contracte de cessió no és vàlid. Segons l'article 390 del Codi Civil, la responsabilitat de la celebració d'un contracte no vàlid recau completament en el participant inicial de la DDU. Està obligat a pagar completament els diners transferits a ell, així com a pagar interessos i reemborsar les pèrdues que pateixen els inversors cofresats.

Venda doble

El 2011 es va adoptar una resolució segons la qual totes les DDU estan subjectes a un registre obligatori d'estat. Malauradament, la legislació russa en matèria de construcció compartida no és perfecta. En particular, no es descarta el risc de vendes dobles en l'assignació d'apartaments en habitatges en construcció.

A la pràctica, sovint hi ha casos en què els venedors sense escrúpols van signar un contracte d'assignació amb diversos compradors simultàniament. Això es deu al fet que es conclouen els contractes de venda preliminar , el registre dels quals a Rosreestr no és un requisit previ. El dret de propietat es reconeix al jutjat pel cessionari que primer va concloure el contracte amb el venedor. Per transferir diners al venedor només se segueix després del registre estatal de la DDU.

El venedor no va notificar al desenvolupador

El venedor ha de rebre el consentiment per escrit del desenvolupador per a la venda de l'habitatge. En cas contrari, el nou accionista comportarà pèrdues associades a aquest risc, inclosa la manca de possibilitat de cobrar pèrdues del desenvolupador fins a la cancel·lació de la DDU.

Per exemple, si un nou accionista al tribunal vol recuperar d'una empresa constructora una multa per demora en posar l'objecte en funcionament, serà denegat.

Contestació del contracte en un procediment judicial

Per decisió del tribunal, les persones físiques i jurídiques poden ser declarades fallides o fallides. En aquest cas, totes les transaccions relacionades amb la compra i adquisició de béns immobles es reconeixen com a insignificants en dos casos:

• Quan el contracte de venda indica un preu deliberadament subestimat.
• L'acord es va realitzar amb menys de 12 mesos abans de l'inici del procediment de fallida.

En la pràctica judicial, els casos en què es venen les mateixes premisses sota l'acord de cessió diverses vegades no són infreqüents. Posteriorment, el nou participant de la construcció paga els béns adquirits. L'accionista original llança un procés de fallida, i la transacció es declara invàlida. D'aquesta manera, el nou accionista roman no només sense un espai de vida acaronat, sinó també sense els diners gastats en un apartament.

Centre de transferència única

A Sant Petersburg i la regió de Leningrad hi ha una agència especialitzada: el Centre de Transferència Unificada. Els apartaments del nou edifici són més atractius per als compradors potencials que l'habitatge secundari. A més, l'assignació és un procés bastant complex i que requereix molt de temps, que requereix un coneixement clar de les normes legislatives.

Els especialistes del centre tenen una àmplia experiència en transaccions sota acords de cessió. A més, l'agència té la seva pròpia base de dades de béns arrels provats, que pràcticament garanteix la puresa legal de les transaccions.

Un dels tipus d'adquisició immobiliària més arriscada, però més assequible, és l'assignació d'un apartament en un edifici nou. Quin tipus de negoci és aquest? La transferència significa la transferència del dret de registrar una propietat d'un accionista a un tercer. Aquest tipus de transacció té innegables avantatges, però també molts inconvenients importants. Per evitar problemes amb el sector immobiliari en el futur, hauríeu de confiar el suport de la transacció a advocats qualificats. A Rússia només hi ha un organisme especialitzat en assumptes com el Centre Unit per a l'Assignació.