En quin any es va formar el mercat immobiliari rus? Estructura i funcions del mercat immobiliari

El mercat immobiliari a Rússia és un dels segments més grans de l'economia nacional. Al mateix temps, el seu desenvolupament depèn en gran mesura de l'estat de coses en altres sectors clau de l'economia. El mercat immobiliari a Rússia és sensible a les crisis, a la situació macroeconòmica. Com es pot determinar aquesta dependència en diferents etapes del seu desenvolupament? Quins són els principals períodes de formació i creixement del mercat immobiliari a Rússia?

El mercat immobiliari a Rússia: estructura

Tenint en compte les principals etapes de desenvolupament i establiment del mercat immobiliari a Rússia, serà útil examinar-lo des del punt de vista del funcionament de 2 segments ben diferents: s'ocupa d'objectes residencials i de relacions jurídiques, el tema del qual és la compra i venda i arrendament de béns comercials.

Cal assenyalar que aquestes dues àrees compleixen una sèrie de funcions importants per a l'economia nacional de la Federació de Rússia:

- estimulació de la demanda al mercat creditici;

- estimulació de l'oferta en el mercat de la construcció;

- estimular el creixement de l'oferta monetària en un gran nombre d'altres segments comercials: consultoria immobiliària, producció de materials de construcció, vernissos, pintures, acabats, fons de pantalla;

- resoldre problemes socials urgents relacionats amb proporcionar als ciutadans l'habitatge;

Així, el mercat immobiliari és un dels pilots més importants del conjunt del creixement econòmic del país. Vegem ara com es van formar i desenvolupar els segments més importants.

El mercat immobiliari residencial a Rússia: els primers anys de desenvolupament

En quin any es va formar el mercat immobiliari rus en l'àmbit de les transaccions amb propietats residencials? En aquest compte, hi ha diversos punts de vista.

Segons molts investigadors, el mercat immobiliari residencial en el segment corresponent va començar a formar-se el 1990 - després de la publicació de la Llei "On Property", que va aprovar la institució de propietat privada a la URSS, per primera vegada en molt temps. Abans d'això, a la Unió Soviètica, aquesta o aquella propietat, inclosos els apartaments, estava en possessió personal dels ciutadans. Però no en la propietat privada: la institució corresponent a la URSS es va associar principalment amb el sistema capitalista, que ideològicament es va oposar als principis socialistes.

Quan es va adoptar la Llei sobre "Propietat", a disposició dels ciutadans de la URSS hi havia cases i apartaments, que per aquell temps havien adquirit a l'ordre dels actuals formats de crèdit. Cal assenyalar que aquests préstecs estaven bastant lluny dels programes hipotecaris comuns a l'home d'avui del carrer, però en certa mesura semblants a ells. Els propietaris també podien vendre els seus béns al mercat.

El factor de privatització

Al seu torn, des de 1992, es va iniciar una privatització a gran escala d'apartaments, rebuda per aquell moment de l'estat. Això va predeterminar la formació de grans volums de subministrament al mercat, i pel fet que es va minimitzar la distribució gratuïta de l'habitatge de l'estat (excepte en el marc de certs programes socials), també hi havia una demanda de béns arrels.

Si parlem de quan el mercat immobiliari rus va sorgir, llavors és possible orientar només per al període de l'inici de la privatització dels apartaments estatals. És a dir, és 1992. No obstant això, alguns experts creuen que el mercat immobiliari rus es va formar el 1991, just després de la Llei "Sobre la propietat" que es va obtenir completament, i es van començar a implementar les primeres transaccions comercials per a la compra i venda d'habitatges. Però a causa del reduït volum de demanda i d'oferta, els mecanismes que van caracteritzar el mercat abans que no podien considerar-se com a comercialitzables. Només amb el començament de la privatització, es van començar a formar.

Per tant, les etapes de la formació del mercat immobiliari a Rússia, si parlem del segment residencial, és més legítim comptar des de 1992. Una altra qüestió és que l'àmbit de les relacions comercials corresponent pressuposa l'existència no només d'una institució de propietat privada, sinó també d'una gran quantitat de mecanismes legals i financers a través dels quals es podrien dur a terme operacions de compra i venda d'apartaments. Anem a considerar aquest aspecte amb més detall.

Quan es van formar els mecanismes legals del mercat immobiliari de la Federació de Rússia?

Llavors, en quin any es va formar el mercat immobiliari rus, si parlem del seu segment residencial, ara sabem - el 1992. No obstant això, en la seva forma original va funcionar en el marc de sistemes jurídics obsolets, que encara estaven en gran part orientats cap al període socialista. Què dir - fins i tot la Constitució de l'estat en aquell moment estava absent. Però el 1993 va aparèixer. Posteriorment, es van promulgar lleis sobre el registre estatal dels drets sobre béns immobles el 1997 i sobre hipoteques el 1998.

Institucions jurídiques i financeres: impacte en el desenvolupament del mercat

Així, malgrat que el 1992 es va formar el mercat immobiliari rus, es va trigar a adquirir els mecanismes adequats per legitimar les operacions de compra i venda, així com de préstecs.

En realitat, el fet que els programes hipotecaris es van aprovar a nivell legislatiu va predeterminar el començament de la formació d'una nova etapa en el desenvolupament del mercat immobiliari a la Federació de Rússia, caracteritzada per un constant augment de la demanda i, en conseqüència, als preus immobiliaris. Pel que fa a la periodització, correspon als anys 2000 abans de la crisi de 2008-2009 .

Anem a considerar els seus detalls amb més detall.

El mercat immobiliari residencial a Rússia: des del començament dels anys 2000 fins a la crisi de 2008-2009

Els principals factors en el desenvolupament del mercat immobiliari rus en el període corresponent van ser, per tant, programes hipotecaris (especialment la demanda intensiva d'aquests es van convertir a mitjans de 2000), els salaris creixents dels ciutadans, així com la constant elevada demanda d'habitatge. Com a resultat, els preus dels apartaments en els anys 2000 van ser disparant. El factor del seu declivi podria ser un fenomen de crisi en l'economia, que hauria predeterminat una desacceleració del mercat hipotecari, així com un descens de la demanda d'habitatge a causa d'una desacceleració del creixement dels salaris.

Les condicions similars van sorgir a la tardor de 2008, quan, en el context dels indicadors financers negatius del mercat mundial, van sorgir problemes en l'economia russa. Els ingressos dels ciutadans russos en el període fins al 2010 van deixar de créixer, almenys a les taxes observades abans de la crisi de la tardor del 2008. Els bancs van començar a avaluar de forma més rigorosa la solvència dels prestataris hipotecaris, per la qual cosa la taxa de préstecs per a habitatge va disminuir.

Com a resultat, durant la crisi de 2008-2009, els preus immobiliaris a la RF van disminuir significativament. Però amb l'estabilització de la situació macroeconòmica a Rússia, el creixement dels ingressos dels ciutadans va començar a resumir-se, els bancs es van tornar a tornar més actius en matèria de préstecs per a habitatge, i el mercat immobiliari de Rússia, que ja s'ha donat forma, ha entrat en una nova etapa de desenvolupament. Anem a estudiar les seves característiques.

El mercat immobiliari residencial rus: des de 2010 fins a la crisi de 2014

En el context d'un augment significatiu de la intensitat dels préstecs per a l'habitatge, la contínua alta demanda d'aquest període a Rússia va tornar a disparar els preus immobiliaris. Tanmateix, aquesta tendència, com diuen els analistes, no era típica de totes les regions russes. En particular, a les ciutats més grans de Rússia, principalment a Moscou i Sant Petersburg, l'augment dels preus dels béns arrels residencials no va ser tan notable en termes relatius. Aquests analistes es connecten principalment amb la saturació del mercat. Tot i que les ciutats més grans de Rússia es van mantenir atractives per a la reubicació, el desenvolupament del mercat de l'habitatge a Moscou i Sant Petersburg va compensar, fins a cert punt, l'alta demanda de béns arrels.

Nova crisi i mercat immobiliari

D'una manera o altra, a moltes altres ciutats de Rússia, a causa de la manca d'oferta, els preus immobiliaris han crescut de forma constant. El factor de la seva desacceleració, de nou, podria ser un fenomen de crisi en l'economia. Aquests, en relació amb la complicació de l'entorn de la política exterior, l'abaratiment del petroli i alguns problemes estructurals en l'economia nacional de la Federació de Rússia van sorgir el 2014.

Els ingressos de la població van créixer novament. D'una manera especialment negativa, la nova crisi va afectar el sector bancari: el Banc Central es va veure obligat a augmentar la taxa de refinançament, i les entitats de crèdit comercial van reforçar els termes dels préstecs. Com a resultat, el mercat hipotecari ha disminuït significativament. Aquests factors van predeterminar una nova recessió en el mercat immobiliari residencial a Rússia.

Quines són les perspectives d'aquesta esfera de propietat i relacions jurídiques en relació amb la situació econòmica actual?

El mercat immobiliari residencial rus: perspectives

Les etapes de desenvolupament del mercat immobiliari de Rússia, considerades per nosaltres, indiquen que els fenòmens de crisi del segment corresponent no són nous. Durant la recessió de 2008-2009, es va produir una disminució similar dels preus de l'habitatge, ja que en la crisi del 2014, la dinàmica dels préstecs hipotecaris va disminuir. Però tan aviat com es va millorar l'estat de l'economia, tant la situació del segment de béns arrels residencials també es va ajustar, a causa del constant alt nivell de demanda d'habitatge.

Esperant accions governamentals

Per superar la crisi de 2008-2009, l'economia russa es va veure ajudada pels alts preus del petroli, a partir del 2011, que ascendeixen a uns 100 dòlars per barril. La tornarà ara, quan "l'or negre" costa diverses vegades més barat, una gran pregunta. Si aquest és el cas, probablement, funcionarà el controlador actual del creixement de l'economia russa. De lo contrario, és probable que hagin d'esperar fins que comencin a funcionar els programes governamentals per estabilitzar la situació en l'economia nacional, orientada a garantir la substitució dels ingressos per petroli.

En conseqüència, l'estat del mercat immobiliari residencial depèn de l'èxit de la política estatal en matèria d'adaptació de l'economia russa a les noves condicions que prevalen en el mercat mundial.

El mercat de béns arrels comercials a la Federació de Rússia: formació i desenvolupament

Així doncs, vam descobrir quin any es va formar el mercat immobiliari rus i com es va desenvolupar-en el segment residencial. Anem a investigar els aspectes específics d'una altra esfera, a saber, béns arrels comercials. Les ofertes de compravenda, compra i arrendament es realitzen respecte a instal·lacions com edificis d'oficines, centres comercials, hotels, magatzems, garatges, instal·lacions industrials, estadis.

Va ser la privatització important en els negocis?

Al començament de l'article, vam determinar que en el segment residencial del mercat immobiliari rus es va formar el 1992 - quan es va iniciar la privatització. Pel que fa a les instal·lacions comercials, fenòmens de mercat similars en l'àmbit rellevant, quan la propietat estatal es va transferir sense càrrec als propietaris privats, no es va observar a gran escala. Per tant, la privatització de les instal·lacions comercials privades, tot i que va tenir lloc a la Federació de Rússia, no podia convertir-se en el mateix motor de creixement del segment, com en el cas dels immobles residencials.

Per tant, podem concloure que en el segment comercial del mercat immobiliari rus es va formar l'any el mateix any el 1991, després de la Llei de "Propietat Privada" va començar a funcionar. Altres impulsors del seu creixement van ser, de nou, el desenvolupament de programes de préstecs, però ja adaptats a l'àmbit comercial, així com el desenvolupament intensiu de l'economia russa, especialment a principis dels anys 2000.

El factor econòmic és universal per a tots els segments

Com en el cas del segment residencial, el mercat immobiliari comercial va ser sensible a la crisi de 2008-2009. A més, es va veure afectada negativament per la recessió de 2014 i 2015. Per tant, les perspectives de desenvolupament addicional d'aquesta àrea de l'economia nacional també depenen de les tendències macroeconòmiques.

No obstant això, a diferència dels ciutadans que són els principals venedors i compradors del mercat immobiliari residencial, les matèries rellevants del segment comercial -empreses poden exercir una influència més significativa en els processos econòmics del país. Per tant, la implementació de programes estatals destinats a la modernització en l'economia depèn en gran mesura de la intensitat de l'activitat comercial de les empreses privades.

Per tant, en les forces del negoci es fa molt per assegurar que la situació en l'economia nacional de la Federació de Rússia adquireixi una dinàmica més positiva. Com a conseqüència: estimular el desenvolupament del mercat immobiliari comercial.

Resum

Per això, vam determinar l'any en què es va formar el mercat immobiliari rus en els segments residencials i comercials, va identificar les principals etapes del seu desenvolupament. Els principals factors que afecten l'estat de coses en l'àmbit rellevant de l'economia nacional són principalment d'índole macroeconòmica. Si la situació de l'economia del país es caracteritza pel predomini de tendències positives, el mercat immobiliari dels dos segments està desenvolupant-se activament.

Quant a les peculiaritats del seu desenvolupament en l'àmbit residencial i comercial, podem assenyalar en primer lloc el fet que el mercat immobiliari rus es va formar en condicions especials de transició del model socialista de l'economia al capitalista. Les institucions jurídiques i financeres necessàries per al seu ple funcionament no van aparèixer immediatament.

No obstant això, en la forma moderna , el mercat de béns immobles russos es desenvolupa segons els mateixos principis característics de la majoria dels estats capitalistes. La formació dels preus es produeix a causa de la correlació objectiva de l'oferta i la demanda. Això explica la dependència del seu desenvolupament en la conjuntura de l'economia. Si hi ha una demanda efectiva, llavors la dinàmica del mercat serà positiva.