Enfocament comparatiu. Els mètodes per determinar el valor dels béns immobles

A la pràctica mundial en el camp de treball d'avaluació de béns arrels utilitzat tres enfocaments:

• comparatiu o de mercat;
• car;
• rendible.

L'elecció del mètode depèn de l'objecte de l'avaluació i la situació real, que s'ha desenvolupat al voltant d'un determinat tipus de béns immobles. No obstant això, el mètode més fiable encara es considera un enfocament comparatiu per determinar el valor avaluat.

Principis bàsics de l'avaluació comparativa

enfocament comparatiu - un conjunt de tècniques per determinar el valor de mercat de la propietat. la propietat s'estima en comparació amb objectes similars.

La base de l'avaluació basada en els següents principis:

• L'oferta i la demanda. Aquests dos indicadors són inseparables, un nombre limitat de propostes planteja una demanda específica, i per contra, les més ofertes, almenys demanda.
• Substitució. Ni el comprador no paga un preu més alt si la propietat amb propietats similars val menys.

El concepte de valor de mercat és gairebé idèntic al concepte de preu d'equilibri. El preu d'equilibri - és un conjunt de característiques quantitatives i factors de fixació de preus que determinen l'oferta i la demanda per al projecte, que es compara.

Els principals criteris per a la selecció dels elements de comparació per determinar el valor dels béns immobles

Els elements que es tenen en compte en l'anàlisi comparativa, un gran nombre, i la seva combinació és gairebé igual a infinit. Per tant, en analitzar limitat a un cert nombre de factors que tenen un impacte directe sobre els preus.

la comparació d'elements. com un dret

Qualsevol gravamen o servitud condueixen a una disminució en el cost de l'objecte estimat. És a dir, qualsevol restricció del dret de propietat - és reduir els preus. Si l'objecte està estimat en comparació amb els objectes comparables no té els inconvenients, el preu, per contra, augmenta.

Disponibilitat de les servituds de la terra - no és l'únic factor reductor. Per estimar el valor és molt important, permet transferir la propietat de la terra o dels drets d'locació, ús permanent. Les dues últimes regles s'apliquen als factors de descens. És molt important, si el terreny té certes limitacions per fer front més amb ella.

condicions de venda

Aquestes condicions es tenen en compte, si l'objecte avaluat realment té les característiques distintives de la venda.

Per a la reducció de factors inclouen la fallida, és a dir, el venedor té pressa per fer la transacció de compra i venda, així com el temps d'exposició del mercat de béns arrels objecte és, sens dubte redueix en comparació amb objectes similars.

L'avaluació de la influència significativa i les comunicacions relacionades, associacions, sinó avaluar aquests riscos és difícil.

Si el comprador i el venedor estan relacionats amb les relacions d'arrendament, i està previst concloure el contracte de venda entre ells, per tal d'estalviar en el pagament d'impostos, per descomptat, el cost estimat serà baixa. La motivació en aquest cas, un - com les parts de la transacció estan connectats per altres relacions no són de mercat, per tant, el venedor realment es presta al comprador. Aquesta situació, si la transacció serà en els termes de l'opció.

Per augmentar el valor de taxació de béns arrels residencials pot portar la perspectiva de rebre subsidis estatals per al desenvolupament de la infraestructura. La mida de la suposada préstecs preferencials es determina a partir de la diferència entre els préstecs amb subsidi i el mercat.

condicions de mercat

Per la banda negativa es pot utilitzar si hi ha una diferència significativa entre el preu de mercat de les propietats i expert similars.

Canvi de la funcionalitat també pot ser pres en compte en avaluar, ja que l'impacte sobre l'oferta i la demanda.

Posició del lloc arrels

Els factors físics (per la terra)

enfocament comparatiu en l'avaluació de la terra implica característiques de recol·lecció de la propietat de l'objecte:

• mida;
• manera determinada;
• geologia;
• topografia;
• nivell de preparació, és a dir, si es va aclarir la vegetació de la terra, si les irregularitats són eliminades;
• indicadors de qualitat de sòl.

La més notable és la presència o absència de pujols o pendents, formacions rocoses o rases. Significativament, alguns capacitat de càrrega de la terra, la seva força, la presència d'aigua subterrània. És molt important, si no hi ha informació sobre la possible ocurrència de minerals. Si es confirma la informació, es requereix la terra per tenir una càrrega en el futur.

característiques generals de l'objecte a avaluar

Mercat enfocament de comparació - l'estudi de les característiques que augmenten el cost de les instal·lacions. Aquests inclouen:

• de la mida d'un edifici o local;
• Els edificis alts;
• i la zona de presència d'instal·lacions auxiliars;
• l'alçada del sostre.

Important és el material amb el que va construir l'edifici, més modern i més fiable és, com més gran sigui el valor de la propietat. Finalment, però no menys important el cost i l'aspecte general de l'edifici, la presència de la reparació i l'entrada fàcil. Si l'entrada del pati, serà un factor reductor.

La manca de manteniment - és una ocasió per esmenar el informe d'avaluació. Aquest càlcul es realitza sobre el valor dels costos de reparació o treballs de restauració, tenint en compte els beneficis derivats de les inversions emprades en la construcció o reparació.

forces econòmiques

enfocament comparatiu en béns arrels - que està prenent en compte els possibles estalvis en recursos d'energia durant el funcionament. L'augment constant del cost dels serveis públics fa que la gent pensa constantment d'estalvi i ús de fonts d'energia alternatives.

En particular, aquest factor és important, si l'objecte s'adquireix per al seu posterior arrendament. Com més gran és la proporció dels ingressos a les despeses, els quals seran utilitzades per a l'operació de l'edifici o habitació, com menor sigui la mida de la devolució de capital en els ingressos nets provinents del lloguer de béns immobles.

Aquesta categoria s'aplica per mesurar la presència o absència de metres, ja sigui per minimitzar els esdeveniments de pèrdua de calor es duen a terme.

altres indicadors

L'avaluació implica la consideració de la presència o absència d'elements de servei. L'exemple més senzill - si hi ha un ascensor a la casa o no. La presència d'una absència total o parcial de la comunicació, el més connectat al sistema local. Si massa deficiències, la correcció es realitza cap avall. Estimació dels béns immobles es va mantenir immòbil per a una varietat d'indicadors.

Les etapes d'assentament

Tots els càlculs es basen en un enfocament comparatiu de la informació de codi obert sobre el dut a terme recentment amb unes transaccions de béns arrels similars.

passos d'avaluació:

1. Un estudi de propostes similars en el segment específic de béns arrels, la identificació dels elements de comparació que s'han venut recentment.
2. La informació recollida s'analitza de forma individual i cada frase es compara amb la propietat immobiliària prevista.
3. Aïllament característiques de fixació de preus, les esmenes a l'informe d'avaluació.

La reconciliació dels preus ajustats i estimació del valor final de l'enfocament comparatiu.

Avantatges enfocament comparatiu

En primer lloc, el mètode fa possible reflectir l'opinió única de compradors i venedors típics.

La valoració es reflecteix en els preus actuals, tenint en compte els canvis en les condicions financeres, i fins i tot la inflació. L'avaluació es basa sempre estàticament.

Per avaluar la propietat específica, no és necessari per aprendre tot del mercat de béns arrels, però només objectes similars. La tècnica és molt simple, amb resultats fiables.

... i desavantatges

• És molt difícil establir el preu real.
• completa dependència de l'activitat i l'estabilitat del mercat de béns arrels.
• La complexitat de l'harmonització de dades, on els objectes similars difereixen considerablement en termes de vendes.

en conclusió

L'essència de l'enfocament comparatiu en l'avaluació de les propietats entendre tant per al comprador i el venedor. La tècnica permet a les parts a explorar el mercat de béns arrels i assegureu-vos que no es perdin. L'avaluació es pot basar en les transaccions ja concloses o ofereix altres venedors. En qualsevol cas, el mètode comparatiu - una sistematització i comparació de dades de propietats similars. El més important que la selecció de partides similars per a la comparació es van tenir en compte els factors especials o inusuals, com ara l'amenaça d'embargament col·lateral, canvis en les lleis i reglaments a nivell local, o l'incompliment de contracte de préstec, la presència d'elements de coacció.