Com vendre un apartament pel seu compte? Impostos per l'apartament venut. Venda de béns arrels sense intermediaris

Ja sigui que les oportunitats de venda de béns arrels sense intermediaris? Per tal de respondre a aquesta pregunta, cal entendre les raons per les quals els amos de propietats que recorren a ell. Recórrer als serveis d'agències, moltes persones creuen equivocadament que pren la responsabilitat total de l'habitatge comprada amb ella. Aquesta raó recórrer als serveis de mediació no té sentit. D'acord amb la llei del contracte de venda es conclou que el comprador i el venedor, i l'Oficina de la propietat - un mediador. No assumeix cap responsabilitat i la responsabilitat. Segur que està estipulat en el contracte de servei entre el client i l'agència. Com a màxim, pot representar els interessos del venedor en el procediment.

Moltes persones utilitzen els serveis dels intermediaris, per evitar situacions imprevistes o frau. Saber com vendre un apartament pel seu compte, és a dir, les amenaces i la subtilesa en totes les etapes de la transacció, que pot protegir millor a si mateixos i fer sense l'ajuda de l'agència.

Agent de béns arrels està fent el treball dur, de manera que un alt honoraris professionals. No obstant això, un gran percentatge de persones disposades a fer un esforç per estalviar diners, segueix utilitzant els serveis d'intermediaris. Una de les raons - no saben com vendre l'apartament sense un agent immobiliari. Després de revisar totes les etapes del procediment de la compra d'un apartament, pot fer-ho de forma segura sense la mediació.

Els primers passos: com avaluar, per vendre l'apartament i concertar una cita

Com vendre un apartament pel seu compte, i per on començar? Abans de l'operació és necessari passar pels tres primers passos de la venda de qualsevol propietat immobiliària:

1. En primer lloc, cal configurar adequadament el preu de l'habitatge. Per a això, ha d'examinar els projectes de propietat similar. Amb l'ajuda dels diaris de publicitat, l'Internet per trobar els anuncis per a la venda d'apartaments a la mateixa zona de la ciutat amb paràmetres similars sobre: estat, àrea, ubicació i altres. Pot trucar a un parell d'opcions similars i aclarir tots els detalls més i preguntar quant temps es ven l'apartament. Modelar el cost s'ha de tenir en compte que el comprador pot negociar. En general, la negociació és de fins al 5% dels preus desitjats.
2. Un cop establert el cost aproximat d'un apartament, ha d'atreure l'atenció d'un nombre creixent de compradors potencials. Cal posar un anunci en una publicació de publicitat populars, diaris gratuïts, publicar-lo en una pàgina web i enganxar a les juntes especials amb la informació. La publicitat ha de contenir una breu tota la informació sobre l'apartament, i el telèfon de contacte. Perquè els compradors potencials no diuen tot el dia, es pot especificar un cert temps per trucar. Anuncis necessiten ser actualitzada tan sovint com sigui possible.
3. Tots els venedors, i especialment les dones, que estan interessats en la forma de vendre l'apartament en si, consells útils en aquesta etapa. Per visitar els clients han de ser tractats amb precaució:

• el compliment de nomenar durant el dia, és millor en un dia;
• estar a la reunió, és desitjable juntament amb algú familiaritzat;
• treure els objectes de valor i diners des de llocs prominents;
• Mai mostren els documents originals a l'operació, només fotocòpies.

la recepció del dipòsit

No hi ha necessitat de punta per evitar els anuncis, de sobte un home canvia d'opinió, i el venedor perdrà un client potencial. Després posar-se d'acord en un preu, cal oferir al comprador per fer un pagament per avançat. Els que es dediquen en el seu propi acord i aprèn com vendre l'apartament sense un agent de béns arrels, el que necessita saber - legalment aquest temps es pot organitzar de diferents maneres: escriure l'acord per endavant (rebut per l'avanç) o per fer un acord preliminar sobre l'avanç. Per a més comoditat i seguretat en l'acord de compra i venda és necessari fer una descripció completa de les condicions d'objecte i de prepagament venudes. Després, en cas de fracàs de l'operació el comprador està obligat a reemborsar a l'quiet i sancions.

Com és el contracte de venda?

Un pas important en aquest procés - que és dret de fer un contracte de venda, que hauria d'estar llest en 2-3 dies abans de l'hora programada de la transacció. Seleccioneu la forma del document: certificació notarial o un simple escrit (PPF). Tots dos tipus de registre tenen el mateix valor jurídic. No obstant això, els que estan aprenent a vendre de forma independent un apartament a la hipoteca, vostè ha de saber que en aquest cas, en virtut de la llei de la forma del contracte només ha de ser executat per un notari.

Redacció PPF contracte - més econòmic i costa al voltant de 50-70 dòlars. Quan el document de formulari notarial notari també té un percentatge addicional de l'import de la venda. Per descomptat, el cost d'aquest tipus de disseny costarà molt més car, per la qual cosa no haurien d'haver de triar sense forma notarial de contracte i gastar els diners extra.

PPD-contracte pot crear el seu propi compte, o buscar l'ajuda d'un advocat. En qualsevol cas, cal examinar acuradament el contracte de venda de béns arrels i comprovar acuradament cadascun el seu punt:

• qualsevol persona que ven (nom i detalls del passaport);
• la direcció i el ple compliment dels paràmetres bàsics establerts en el contracte consultes BTI - Nombre f 11A i 22A nombre de piano;
• condicions de venda, el preu dels apartaments i forma de pagaments recíprocs;
• correctament descrit en el plec de títol;
• temps per al llançament de l'habitatge i l'extracte d'ella les persones registrades, per regla general, és de 14 dies.

El registre del contracte de venda

La forma més fàcil i segura d'assentament mutu - caixa. És aconsellable obrir-lo en una caixa forta del banc, que es troba en territori neutral. Caixa s'ha d'assegurar que el venedor rebrà els diners immediatament després del registre de tots els documents necessaris.

Una vegada que els diners es col·loca en un banc de cèl·lules, que necessita per aprovar la inscripció al Servei Federal de Registre d'Estat (FSGRKK) té un contracte de venda de béns arrels amb les signatures i els següents documents:

• Títol del document de l'habitatge venut (contracte de venda, certificat de l'herència, així com qualsevol altra prova dels drets dels propietaris);
• apartament passaport cadastral obtinguda d'experts IAV;
• una còpia del compte financer (AKC) en l'original o un extracte de la casa;
• referència original № F 22A (opcional), i F № 11A (segons es requereixi) obtingut en BTI;
• còpies dels passaports de totes les parts en la transacció;
• per a les dones que estudien la forma de vendre l'apartament en si, vostè ha de saber que es necessita el consentiment del seu marit, a l'apartament, i per als homes - el consentiment de la seva esposa;
• si hi ha nens, en alguns casos, necessita el permís de la tutela;
• quan l'apartament comunal, els veïns necessiten una renúncia (si és que són els amos de les altres habitacions) o la ciutat (si la resta de l'habitació no es privatitza);
• altres documents, a discreció de l'oficial a càrrec del registre (des del naixement, la mort, etc.).

Si el registrador per acceptar el document, vol dir que tot és fins el tabac. L'oficial li donarà un rebut a acceptar els documents i organitzar un moment en què necessita per recollir. Com a regla general, els documents FSGRKK va registrar una mitjana de dues setmanes, llavors el comprador i el venedor va emetre un document registrada de la venda. Les dues parts han de comprovar acuradament el contracte final per als errors tipogràfics i errors. Si tot està bé, el venedor, el comprador ha d'aconseguir la clau de la caixa forta.

Per què necessita l'acte de transferència?

L'alliberament de l'habitatge es porta a terme d'acord amb les disposicions establertes en el contracte de venda. L'acte de transferència - això és un important document elaborat durant la transacció en qualsevol forma. S'elabora sobre l'estat de l'habitatge. De vegades, el contracte de venda el reemplaça, però és millor crear un document separat. Pot, per descomptat, per aconseguir i acords orals, però és raonable per protegir-se. El punt important per als venedors que estan aprenent com vendre l'apartament sense un agent immobiliari: encara no va signar l'escriptura de cessió de la condició física de la propietat correspon al venedor (inundació, incendi, robatori), i paga els serveis públics.

En alguns casos, es paga l'impost?

Tots els venedors interessats en la qüestió de si s'ha de pagar un impost per l'apartament es ven necessari. hi ha qüestions importants en la legislació:

• si una persona està en possessió d'un apartament tenia 3 anys o més, quan es ven el titular està exempt de tributació sota el paràgraf 17.1 de l'article 217 del Codi Tributari, però encara es requereix per presentar una declaració d'impostos nul·la;
• quan el venedor habitatge de propietat en menys de 3 anys, és, d'acord amb el paràgraf 1 de l'article 220 del Codi Tributari, està obligat a pagar l'impost del 13% sobre la quantitat de càlcul de l'esquema en el qual el titular escull a la seva discreció.

Dues fórmules per al càlcul de l'impost:

• Fórmula 1: el benefici per la venda d'apartaments per deduir el cost de la seva adquisició;
• Fórmula 2: sobre l'import de la venda de pisos per portar un milió de rubles.

Les persones involucrades en la pregunta "Com vendre un apartament pel seu compte," i no coneix tots els detalls de la legislació, alguna informació útil a mà:

1. Si l'apartament va ser adquirit a un preu per sobre de la venda actual, o si és millor utilitzar la primera fórmula de càlcul, com la quantitat d'impostos serà negatiu, i per tant no paguen res. Per exemple, el propietari va comprar fa dos anys, l'apartament de 2 milions de rubles., I ara es ven per 1,8 milions de rubles., A continuació, en 1,8 milions de rubles. - 2 milions de rubles. = -0.200.000 de rubles. - una pèrdua d'impost no es paga.
2. Quan l'apartament va ser gairebé lliurement (per herència, donative), és raonable per prendre una segona fórmula de càlcul.
3. D'acord amb el paràgraf 1 de l'article 229 del Codi Fiscal de presentar una declaració d'impostos en el lloc de registre d'aquest venedor és necessari en qualsevol cas el 30 d'abril de l'any següent a l'any després de la venda. L'impost que no sigui zero estimat ha de ser pagat abans del 15 de juliol.

Venda d'apartaments per poder

Si no hi ha prou procés que consumeix temps per a la venda de l'habitatge sovint elaborar un poder de representació. Per exemple, seria una solució raonable quan diversos propietaris són amos d'una propietat. Apartaments en venda a tal cas es porta a terme de la següent manera: tots els propietaris fan en una persona menys ocupat tots els assumptes relacionats amb la transacció. Independentment de les raons per a l'elaboració d'un poder de representació té un punt molt important: per evitar la molèstia i la manca d'habitatge, cal definir clarament els poders del fiduciari.

Molt greu i mantenir a acostar-se al Poder General. Permet a l'administrador per realitzar qualsevol tipus d'ofertes amb la propietat i disposar-ne a la seva discreció, per exemple, per vendre-ho i s'aconsegueix els diners. poder general és emesa per un notari només després d'una acurada verificació de la principal de la forma en què és conscient de la finalitat de la signatura d'un important tipus de document.

Hi ha ocasions en què un client vol assegurar i requereix entrar en un contracte per confirmar l'arrendador quantitat de punts de venda. Després vendre l'apartament per poder només és possible després de la declaració del principal, escrit per un notari, sobre la validesa de la transacció de venda.

Quan la necessitat d'utilitzar els serveis d'un administrador ja no és actual, el poder pot ser revocat, fins i tot abans de la data de la seva caducitat. Les dades sobre la revocació registrada a la base d'informació de la Cambra de Notaris de dades.

Pis en venda en què viu el nen

Gairebé totes les famílies tenen fills. Per tant, per als pares-venedors pregunta molt pertinent: "I en aquest cas, ? Com vendre l'apartament" Amb un nen a tenir en compte, i en qualsevol cas no infringeix els seus interessos, o la venda de béns és problemàtic. Ells estan veient la tutela. El procediment de la transacció de venda és de dos tipus: el nen s'ha registrat a l'apartament o el propietari de la part de la propietat.

En virtut del que disposa l'Art. 26, 28 del Codi Civil juvenil i fills menors únicament amb el consentiment dels representants legals tenen l'oportunitat de fer una sèrie estrictament determinat de transaccions, incloent aquells en els quals està involucrada la propietat. Vendre una casa en la qual un menor és registrada, però no és el propietari, és possible sense l'autorització dels organismes de tutela. Les excepcions són els nens en situació de desemparament o sota tutela. En aquesta situació, es requereix un permís especial per privatives de serveis. En qualsevol cas, abans de la venda d'un apartament que necessita per trobar un nou lloc de residència per al nen, perquè els nens a l'alta en la mateixa localitat a la vegada, s'han d'inscriure en un altre. Amb aquest nou habitatge han d'estar en el mateix o una àrea més gran i amb les condicions de vida similars. Si els drets de menors no van ser violats res, no hi ha problemes amb la venda d'apartaments no ho serà.

Si el nen - el propietari de l'habitatge, llavors el consentiment apropiades autoritats de tutela i custòdia cal. Aquest ha de tenir cura amb antelació, abans de la venda de la propietat. Ha de posar-se en contacte amb les organitzacions de tutela en el lloc de registre d'un menor d'edat i esbrinar si s'està venent un apartament, depenent de les característiques de cada cas possible. Si la transacció és proporcionat per la llei, llavors vostè necessita per esbrinar en quin termini estarà a punt en l'autorització de comercialització, i per recollir els certificats necessaris. Llavors, quan es fa un document de compra i venda, el venedor no tingui un fill (si és menor de 14 anys) o amb ell (quan era major de 14 anys) arriba als cossos de custòdia i tutela d'omplir i signar la sol·licitud. El segon guardià (cònjuge, encara que la parella es va divorciar) també ha d'estar present per donar el seu consentiment. Després, en el dia assenyalat, es pot obtenir una solució llista.

casos excepcionals:

• Si canviarà el seu lloc de residència en relació amb el trasllat a un altre lloc, llavors la transacció és possible només amb el permís de l'organització custòdia, i la quantitat rebuda per l'apartament es transfereix al compte bancari d'un menor. Els pares es donen 3 mesos des de la data de venda per a la compra de nous habitatges i l'execució d'una acció similar a la propietat del nen. Altrament autoritats de tutela es reserven el dret de cancel·lar el contracte de venda.
• Quan es mou a una residència permanent a l'estranger han de presentar a la llista de l'organització de certs documents de OVIR de The Guardian.
• Si es construeix una nova llar, a continuació, per obtenir el consentiment de la tutela, que ha d'estar a la fase final de construcció. Menor necessitat temporalment un lloc per registrar (amics, familiars). En sol·licitar permís per a organitzacions de tutela portat un contracte amb la companyia de desenvolupament, el que reflecteix la participació del nen.

Opcions de venda d'apartaments privatitzats

L'opció més fàcil la venda de l'habitatge privatitzada - per vendre íntegrament a un comprador, i el benefici dividit d'acord amb la proporció de cada un. També és possible que un dels propietaris de redimir totes les accions restants dels altres propietaris. És molt senzill, i un esquema de transacció estàndard. Però sovint el cas és que un dels propietaris es neguen a de la venda. Com vendre apartaments privatitzats en aquest cas? Tot depèn de com la propietat es divideix.

Si l'apartament es divideix en parts pel mesurador, ha d'escriure primer una notificació notarial de venda, especificant la mida desitjada i el valor de la seva àrea venuts, i enviar-lo per correu certificat a la resta dels propietaris. D'acord amb l'Art. 250 del Codi Civil que tenen l'avantatge sobre altres compradors. Si dins dels 30 dies dels altres propietaris no van respondre a l'acceptació o rebuig de la compra, el de l'art. 250 del Codi Civil, es pot prendre avantatge del seu dret a vendre la seva participació a l'apartament conjunt a qualsevol altra persona.

Quan l'apartament es divideix en percentatges, i després vendre-ho a uns altres sense el desig és impossible, però es pot obtenir els diners voluntària o involuntàriament per la seva banda, anar a la cort.

Si l'habitatge privatitzada un menor d'edat té una quota, i després vendre l'apartament és possible, tenir el permís de tutela cossos rebuts.

Venda d'apartament donat

L'home, que té un certificat de donació, pot disposar dels béns a la seva discreció. Si el propietari vol vendre l'apartament donat en la qual ell era l'únic propietari, la venda es porta a terme en l'esquema de norma general. Després de rebre els diners per la propietat, el venedor ha de pagar l'impost. Com correctament i de manera rendible per a triar la fórmula d'impostos, hem considerat anteriorment.

Quan es rep un regal de la part dels apartaments, que es divideix en percentatge o al metro, l'esquema de venda és similar a la descrita a la secció "Possible venda de l'habitatge privatitzada."

Es ven apartament a la hipoteca

Malgrat alguns obstacles que acompanyen l'acord amb la propietat de la hipoteca, vendre un apartament a la realitat d'hipoteca. Per dur a terme aquesta operació de diverses maneres:

1. tancar prematurament el préstec, pagar amb els seus estalvis, o si el comprador està d'acord, a causa dels avenços rebut d'ell.
2. Vostè pot vendre l'apartament sense el pagament previ del deute de crèdit. Per a això, ha d'escriure una declaració al banc i esperar l'aprovació. Ell pot negar-se si la venda es produeix durant la vigència de la moratòria sobre el tancament anticipat del préstec. Si el banc es compromet, però insisteix en la seva participació en la transacció, llavors es va obrir dues caixes de banc: el primer comprador col·loca l'import de la devolució del préstec, la segona - la diferència restant. Després de retirar el gravamen de béns es realitza la compra i venda. En aquest cas, fins i tot la venda de l'apartament sense un agent immobiliari hauria de pagar al Banc una comissió d'obertura de les cèl·lules i suport.
3. Si el prestador es compromet a la venda sense la prèvia devolució del préstec i no estava d'acord per prendre part en la transacció, cal entrar en un document de compra i venda preliminar. Llavors, després d'haver pagat pel préstec rebut dels diners del comprador, el propietari rep un document sobre l'aixecament de la prohibició i se'n va a casa de les companyies. A més, el venedor tanca el tracte al notari.
4. Vostè pot vendre un apartament juntament amb el crèdit. El comprador ha de presentar al Banc tots els documents necessaris que confirmen la seva solvència, i ja havia decidit l'assumpte de la versió de reemplaçament del prestatari. Si una decisió positiva per reestructurar els drets de propietat, béns arrels i està en la hipoteca, i el venedor rep la diferència entre el valor dels apartaments venuts i la resta del deute sense la participació del creditor.

conclusió

Resulta que els diferents apartaments: privatitzats, l'un l'amo - un nen, una hipoteca, un regal - es poden vendre sense l'ajuda d'un agent immobiliari, sabent totes les etapes de la transacció fixant el preu per obtenir una suma de diners. Tenir una idea dels perills i les complexitats del procés i posant el tracte molt esforç i temps, vostè pot vendre el seu propi apartament.